老螺蛳湾片区改造局部效果图

老螺蛳湾改造片区规划效果图及周边

“隆盛门”牌坊

老螺蛳湾资料图片

大悦城夜景

刘 婕

东至南坝路，西接海埂路，北沿环城南路，南临二环南路，恰处昆明城市南北纵向的中轴线上——这就是老螺蛳湾片区。这里曾诞生了中国西南地区最有影响力的小商品批发市场，见证过商贾云集的繁华，传颂过勤劳致富的美好故事，更孕育了品牌价值达755亿元的“螺蛳湾”注册商标……这个片区，承载了老昆明人的商贸记忆，记录了新中国第一代个体经济的崛起历程，它的发展变迁，正是改革开放40多年的缩影。

10年前，老螺蛳湾片区部分低端业态因不再适应主城区发展的要求，在政策指导下搬迁至三环外。随着商户们在新址逐渐站稳脚跟，原址上的升级改造工作却因诸多历史原因，几经沉浮。

2019年7月5日，昆明市西山区老螺蛳湾片区城改项目一期4宗共170亩土地(编号：XSCG2019-01-A1-3、A1-6、A2-4、A3-1)正式出让，由碧桂园集团、昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司、中粮集团大悦城控股公司共同取得开发权，此时距离项目用地首次出让已隔7年之久。这意味着老螺蛳湾片区棚户区改造工程节奏大幅提升，升级改造工作步入新的阶段。

市民们看到，旧址上的那座“财富地标”——“隆盛门”牌坊，被精心地保留了下来。它虽静默无言，却似在讲述着“螺蛳湾”的古往今来，寄托着人们对该片区新生的美好期待：老螺蛳湾片区能否再续辉煌?

过去、现在和未来的思辨

老螺蛳湾片区改造的整体定位是围绕老螺蛳湾的过去、现在和未来思辨而来。

“老螺蛳湾过去是以批发为主的商贸中心，凝聚着本地人炽热的情怀。随着全国和昆明商业环境、人居环境的变化，老螺蛳湾在不断调整中优化改造方案，以适应时代的需求。”深耕这片土地多年的昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司(以下简称螺投公司)是最早的操盘企业，与诸多原商户一样，深爱着、感激着这片给他们带来财富的“福地”。

螺投公司董事长朱林敏说：“我从1990年就来到螺蛳湾开始了我的商业生涯。老螺蛳湾声名鹊起于大约300年前，当时车水马龙，人流摩肩接踵，为纪念这一壮景，众人筹资屹立一坊，是为‘隆盛门’。拆迁的时候我们专门小心翼翼地给它蒙上一块布，保留了下来。”历史资料显示，1972年，老螺蛳湾市场正式建立，其商品市场从业人员一度超过10万人、日均人流量超过28万、年成交额超过120个亿。2005年，经云南省社科院评估，螺蛳湾已经积累了高达755亿元的品牌价值。

“一个给昆明人带来无限温情的回忆画面的地方，随着时代的变迁，更需要有自我突破和创新的精神。我们当年片区改造的初衷，是基于诸多商户和市民们对老螺蛳湾的情结，因此打算引进相应业态，对片区进行改造。但因涉及业主、商户遗留问题较多，当我们办完手续、陆续解决问题的时候，发现短短几年间中国的商业格局已经发生了翻天覆地的变化。为此我们付出了时间成本，也付出了转向的巨大代价，好在最终寻找到正确的方向。老螺蛳湾片区内第一个地块的改造升级基本完成，超大型购物中心——大悦城一期已经于2018年12月开业，在昆明超大体量购物中心领域树立了自己的市场地位。”

2018年3月，老螺蛳湾片区地块启动开发整理项目社会投资人招标，涉及地块共计约10个。最终由碧桂园、螺投、大悦城控股共同成立的昆明螺蛳湾国悦置地有限公司中标片区土地一级开发。就在中标后不到一个月的时间里，老螺蛳湾片区一期4个地块便率先启动拆迁工作。

2018年11月，昆明市规划局发布了西山区螺蛳湾片区棚户区改造项目一期的控详规修改公示。调规地块位于环城南路和南坝路交汇处，紧邻大悦城项目，调整面积约200亩。本次规划修改主要是将大悦城西侧的46亩商业用地变更为商住混合用地。调整后，老螺蛳湾片区一期地块内的混合用地增至170亩，住宅可建面积达49万平方米。同时，片区内还将配套2所幼儿园、1所小学。

上述调规为后期土地开发指明了方向，住宅可建面积大幅增加，且丰富了片区的教育配套。

明天怎么做?这也是碧桂园、螺投公司、大悦城控股三方合作团队正在研究攻克的课题。

“三方各自发挥不同优势。”碧桂园云南区域公司螺蛳湾城改项目投拓跟进人张淳熙静说，“螺投公司有本土情怀、有人气支持，有对这片土地深刻的理解;碧桂园发挥其中国房企领头羊的品牌优势，注入先进的管理体制、强大的运营思想;大悦城控股公司则是背靠中粮集团的央企地产公司，能够借助各方资源快速推动项目建设，此前运营的大悦城也奠定了良好的本地化基础。”

中粮集团大悦城控股云南公司副总经理罗晓斌认为，三方合作属于强强联合。“大悦城控股”是中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，坚持“双轮双核”的发展模式，以“持有+销售”双轮驱动，稳健发展;昆明是其重点布局的城市，而老螺蛳湾城改项目是“大悦城控股”入滇以来首个住宅项目。“集团对此非常重视，力邀一线大牌设计单位亲自为此项目操刀，建造高品质住宅。”

“中心土地上再造中心”

在昆明螺蛳湾国悦置地有限公司的股权构成中，碧桂园占比最高，达40%，成为当仁不让的主要操盘手。

碧桂园云南区域公司老螺蛳湾片区改造项目总经理苏坤认为，“有如此优秀的历史文脉和区位价值，我们的开发建设就是要在中心土地上再造中心。”

城市中心，是现代城市发展成果的象征，往往被称作“黄金地段”“钻石地段”，这意味着一座城市顶级资源的最大化集中与扎堆。

“我们在考量一块土地的时候常常习惯于寻找与其对标的竞品。但是我们惊讶地发现，老螺蛳湾这块地几乎在昆明找不到可以类比的对象。”苏坤说，“无论从历史文化、区位、交通、配套、自然资源哪一个方面看，它都具有不可复制性。”

三家合作企业谈及对此块土地价值的认识时，一致认为，从区位上看，老螺蛳湾片区位于一环边、昆明南北纵向的中轴线上。看规划图可知，整个地块方正工整、四面临街，且体量庞大，在昆明市二环内都是少有的。东侧紧邻母亲河盘龙江，还具备临水而居的自然优势。

商业配套方面，仅地块内的大悦城一期、二期的总建筑面积就达到了64万平方米，如果全部开业，其中32万平方米的购物中心将成为全国罕见的超大体量购物中心，已经开业的一期商业建筑面积16.8万平方米，也颇具规模。引进的大量品牌都是首次进入昆明的品牌，包括了盒马鲜生、CHOCOOLATE、Aape、b+ab、dromGalaxy筑梦美学生活家居、BLUE ERDOS等。此外还引进了星巴克臻选店、维密、UGG等形象旗舰店，以及1910火车南站、言几又等定制店。老螺蛳湾片区内保留下来的云纺商业区也在隔壁，2公里范围内，还有昆明的传统市中心商圈——三市街商圈，有西山万达广场等，还规划有约30多万平方米的写字楼、公寓、酒店等配套。“可以说，片区的商业、商务配套的完善度在昆明市数一数二。”

碧桂园云南公司作为主力操盘手，认为“外界对这块地的期待很高，因为它承载了太多历史的记忆，其经济价值也有目共睹。碧桂园云南区域对该项目非常重视，项目将甄选优秀的施工方、监理方、合作方，项目建设将釆用碧桂园集团建造新体系，能有效地提升工程质量，避免工程质量通病的发生。作为房地产名企，碧桂园的社会责任就体现在为优秀的土地匹配优秀的产品，尽快保质保量地完成交付，创造宜居的城市环境，不让期盼它的人们失望。”

后记：在昆明，有许多被称为“湾”的地方，这些“湾”，都与滇池水域或滇池水系有关。螺蛳湾，元代之前是盘龙江的河尾，滇池与盘龙江在此衔接，盘龙江、玉带河与滇池在这里构成三面临水的渔港，这里设有渡口。徐霞客在他的游记里，记叙过他在螺蛳湾上船去晋宁县的情景，当时水中漂满螺蛳壳和螺蛳，故名螺蛳湾。

“螺蛳壳里做道场”，形容有本事的人在小地方干出大事业——用此来赞誉螺蛳湾成长起来的上万个商户的奋斗史，最合适不过了。如今，他们在新的平台上迎接新的机会和挑战，或得意、或彷徨。“原来的螺蛳湾是回不去了，历史无法重演，只有向前看、往前走。”

不忘初心，方得始终。守初心的过程往往伴随着选择、舍弃甚至是质疑。面对日新月异的世界，面对前无古人的事业，老螺蛳湾片区改造正迈步创新路，也令“螺蛳湾”的精神内涵深深融入这个城市的血液里，不断迸发新的活力。