继住宅地产、商业地产、 旅游地产开发热之后

年化回报率在25%左右 汽车城、物流城、珠宝城全面开花

在继住宅地产、商业地产、旅游地产之后，产业地产的浪潮正在席卷昆明。

2009年，中豪螺蛳湾国际商贸城异军突起，虽然当时人们对于产业地产的概念还不明确，但在俊发、银海、城建股份等的传统房地产开发模式之外，一种新兴的开发力量让业界有了耳目一新的感觉。

随后，以紫云青鸟、昆明玉器城为代表的珠宝玉石产业、以骏信国际汽配城、国际汽车城为代表的汽车后市产业、以腾俊国际旅港为代表的物流产业以及今年问世的联想科技城等产业与地产跨界项目纷纷涌现，让人们不得不正视一个现实，成为近年来昆明楼市的一大热点。

产业地产引起各路资本高度关注

产业地产对一个城市来说意味着什么?我们不妨借用龙化东方战略咨询机构总经理王建红说法：“科学有序的发展产业地产，有利于城市经济的持续性发展，可为城市构建具有竞争力的产业基础与布局;能形成产业集群效应、增加城市的经济活力并可提升城市发展经济的创造力;有利于经济结构的调整和产业转型与提升;可以为城市创造出众多的就业机会和岗位”。

事实上，产业地产带来的经济成效，从尚未完全建成的中豪螺蛳湾国际商贸城，已经可见一斑。也正因为有这样良好的示范和榜样，昆明的产业地产呈现出“野蛮生长”的态势。一方面是昆明四面八方纷涌而出的汽车城、汽配城、物流城、珠宝玉石城等，尽管有些项目以产业带帽，博取土地、政策方面的好处，实质上还是简单的房地产开发，但产业地产已引起各路资本高度关注也是不争的事实。

另一方面，在昆明成为桥头堡城市的背景下，政府大力倡导各种产业大发展，从昆明经开区、高新区、五华泛亚科技城，到安宁、晋宁、石林、嵩明……各地纷纷成立产业园区，招商引资并进行各种产业政策扶持，甚至还有为一个项目专门设立工业园区的情况，据有关人士透露，晋宁乌龙工业产业园，就是在引进昆明德展国际服装产业园后，为配合该项目专门设立的。

年化回报率在25%左右

相比住宅和商业地产，产业地产受房地产宏观调控影响较小。且从全国范围看，产业地产发展都还处在起步阶段，有着较多的机会。据绿野资本集团中国区董事局主席郑晓军介绍，产业地产年化回报率在25%左右，介于住宅地产和商业地产之间。在住宅、商业地产、旅游地产都存在程度不等的“泡沫”之后，资本开始寻求新的“绿洲”，产业地产由于土地、政策扶持等多方优势，倍受各路资本的青睐。

产业地产一般属于工业用地的范畴。从昆明近几年的工业用地成交情况来看，土地价格都比较低，并且基本上都是以底价成交。业内人士指出，大多数区域的工业土地处于被低估的状态，以国际习惯采用的“工业、住宅地价比”指标衡量，昆明这一比值还远远落后于国际平均水平。

中金公司曾在2010年底的一份专题报告中预测，中国工业用地被严重低估，工业用地价格将迅速补涨，物流土地价格将大幅上升。尽管，昆明及周边工业用地“补涨”的情况还没有出现，但在昆明产业地产开发已成势的情况下，“补涨”也属必然。

当然，应当看到，产业地产开发的难度大，存在相应的风险，企业需量力而行。郑晓军认为，进行产业地产开发必须具备几个方面的条件：第一，要有很强的产业背景知识。第二，要有很强的产业链整合能力，既要有产业地产开发能力，还要有招商能力和运营能力。第三，项目既要有城市基础设施，还要有产业基础设施。

新闻助读

什么叫产业地产?

产业地产最早在2003年，由联东集团率先提出。产业地产以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，融合科研、办公、会展、会议、酒店、居住、休闲和交通等城市空间，提供全方位的产业生态环境服务平台。

目前，国内最成熟的产业地产模式是联东U谷系列产品，联东集团以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位，在环渤海、长三角、珠三角等全国重要经济圈已投资开发了十大产业园区，包括宝马、DHL等，全球超过700家企业入驻。

在昆明，随着云南作为桥头堡战略地位确立，涌现出了为数不少的产业与地产跨界项目，像中豪螺蛳湾国际商贸城、紫云青鸟珠宝玉石产业基地、腾俊国际陆港、汽车汽配城……在产业地产方面，正聚合起一股力量，吸引到越来越多关注的目光。

重点项目

1500多家企业走进螺蛳湾

中豪螺蛳湾国际商贸城计划总投资580亿元，规划总建筑面积1900万平米。项目建成后，将形成“四位一体”的全产业链，将有5万多户商家入场从事商贸经营，1500多家企业进园从事生产加工，可以新增60多万就业岗位。项目立足昆明、辐射全省，面向东南亚、南亚、中东、南欧和非洲。

联想科技城计划投资100亿

昆明联想科技城位于五华区泛亚科技城，项目计划总投资100亿元，规划地上建筑面积不少于150万平方米，建成后将成为集云计算中心、移动互联中心等为核心的高科技产业化集群、商业金融集群、智能住宅酒店集群。

紫云青鸟实现“玉回云南”

昆明出口加工区重要产业项目。项目全面运行后，将通过打造珠宝玉石从毛料进口、公盘交易、设计加工到销售的全产业链，占据全国约25%-33%的市场份额，预计年产值将达到200亿元，助力实现“玉回云南”。

骏信称王汽车世界

骏信国际汽配城紧邻经开区国际汽车城，总占地500亩，总建筑面积50万平米，总投资15亿。项目集交易、仓储、居住功能于一体，并特设餐饮、娱乐等相关配套，融合汽车配件、汽车装饰美容用品、汽车物流等九大业态，将形成超大规模汽车后市场服务集群。

国际陆港位列五大物流基地

位于晋宁的腾骏国际陆港总占地3669亩，总投资90.6亿元 ，是新昆明十二五规划五大物流基地之一，定位为铁路与公路联运枢纽站场、大宗生活资料与生产资料的加工基地;融合了国际贸易、国际会展、运营管理等九大功能。

西南最大汽车商贸基地在晋城

泛亚商用车物流城位于晋城工业园区，总占地约702亩，建筑面积超70万平米，总投资约20亿元。项目分为商用汽车汽配及工程机械交易区、大车4S店等区域。项目建成后将成为西南区域乃至全国、东南亚等地区最大的汽车商贸基地，满足就业人员6万以上。

经开区、高新区、安宁等成为重点产业布局区域

产业地产开发迈入单体化开发阶段

尽管，昆明产业地产还处在起步阶段，但往回追溯几十年，我们都能找得到类同于今天产业地产开发概念的模型，这里，我们就来对昆明产业地产的发展轨迹进行一次全面的梳理和盘点。

“产业综合体”是未来趋势

从产业的角度切入，我们可以把昆明的产业地产发展历程分为三个阶段。

第一阶段，可以追溯到早几十年的一些大型国营工厂，像昆明重机场、机床厂、卷烟厂、昆钢集团等，其中有生产厂房和车间，有住宿区，有厂办的医院和学校，有休闲娱乐场所，小型商业街、农贸市场等生活配套，有的还附设有宾馆和招待所，其业态类型已经接近产业地产模式。只不过，那是计划经济时代的产物，不与市场接轨。但其中有少数的企业，像昆钢发展到现在，也成功转轨到了市场化的产业地产开发。

第二阶段，1990年代开始，昆明经开区和高新区相继建立，一些民营企业也被政府纳入到了产业园区进行孵化和培育，但起步时政府更注重招商引资，而忽略生活配套建设。虽然产业园区发展到后来，随着产业人口的聚集，有了生活配套方面的需求，社会资本开始进入，进行房地产开发，那是一种被动的产业加地产开发模式。当然，现阶段，这些产业园区也在主动地寻求产业加地产开发模式，像经开区的出口加工区，在总结此前产业发展与房地产开发脱节，导致区域人气不足的基础上，倡导产业与地产同步开发。

第三阶段，以中豪螺蛳湾国际商贸城的崛起为标志，昆明产业地产开发开始迈入单体化开发阶段，其对业界的影响也是深远的，随后涌现的一批物流城、汽车汽配城、珠宝玉石基地等，把昆明产业地产引到了一个新的阶段。单体化项目或者说是“产业综合体”的开发，应该也是未来产业地产开发的趋势。

多点布局全面开花

昆明“十二五”规划，把产业发展提升到了一个全新的高度，《昆明市工业产业布局规划纲要》对产业发展方向及目标及区域布局规划都做了详尽的说明，涉及近百个产业园区。其中，经开区、高新区、安宁、晋宁、富民、嵩明等成为重点产业布局区域。

在借鉴过往产业园区只注重招商引资，忽略相关生活配套建设带来一系列弊端的基础上，现阶段的产业布局多采用了产业加地产的开发模式，相应地，近两年来，上述区域的产业地产项目涌现得最多，在筹谋布局中的项目也还有很多。昆明的产业地产开发呈现多点布局全面开花的局面。

归纳起来，昆明目前产业地产项目主要集中在物流、珠宝玉石、汽车汽配城三大方面，主要分布在经开区和晋宁。值得关注的是位于五华区泛亚科技园内，在今年5月份成功拍下土地的联想科技城，它会把昆明的产业地产开发带到一个怎样的方向?非常令人期待。

业内观点

事必达商业地产专业机构董事长李力

开发商需要具备很多能力

在十二五规划中，云南省、昆明市政府制定了很多产业方面的规划，应该说，产业地产是房地产行业未来发展的一个方向。就目前来说，云南的产业地产发展尚处在一个比较低的水平，也没有出现像商业地产、旅游地产那样的龙头企业。

早些年，一些大型工业企业在安宁、海口等地落址，也符合产业的概念。但现阶段，政府倡导的产业概念要比那大得多。按趋势，产业与地产应该是同步发展的，因为产业人群进来了，需要包括生活、休闲、商业等方方面面的配套来支撑产业的发展。

当然，做产业地产也需要相当的资源整合能力，第一，要整合政府资源，要与整个产业园区的规划结合，第二，自身要有很强的产业整合能力，除了政策支持外，还要看在产业招商方面能不能做资源整合，如果不能做到产业整合，就很难说服商家入驻。所谓产业地产，往往都是不成熟的地块，都在未来很有前景但目前比较冷清的地方，需要开发商自身具备很多的能力，对区域未来的趋势要能做出很冷静客观的科学判断。

昆明高屋地产顾问机构董事长胡先钧

产业起来了 地产也起来了

目前昆明的产业地产呈现几种发展模式，其一是区域打造产业集群，带动房地产的发展。典型的像经开区、高新区，政府以产业园区招商引资引进企业，产业发展起来后，大量人口聚集，对居住、生活、商业娱乐配套产生需求，然后社会资金进入进行房地产开发。这种产业地产模式有一种无心插柳的感觉，政府的原意是搞产业而不是地产，但最终产业起来了，地产也起来了。

其二是大型单体项目的产业加地产开发模式。产业和地产由一个集团完成。像中豪螺蛳湾国际商贸城、联想科技城等，是产业加地产的有意策划，以产业方式拿地，以地产的方式实现盈利。还有的一个工厂内部就是一个完整的产业地产，像国内的富士康，一个工厂就数十万人，一个工厂就能产生地产需求。还有的像昆钢，从产业发展到地产，与昆钢有关的到处都是高楼大厦，购买群体就是昆钢内部人士或合作单位。

未来的产业地产趋势更倾向于单体模式，但需要有企业带动力的企业。目前很多商会也在做这样的事情，商会很多人带动下，也能形成一种产业，也在进行产业地产开发。

十堰商会副会长董健超

数以万计的商家将重新扎根

在未来产业地产发展中，规范化和规模化的物流中心会成为产业地产的标志之一。盛典国际小车汽配城、泛亚商用车物流城符合这个发展方向，这两个汽配项目在2012年被纳入“云南省三个一百”重点建设项目，同时是“十四个泛亚商贸物流中心之一”，并成为昆明主城区114家专业批发市场搬迁三环外的承接平台之一，将承接主城区汽车汽配产业搬迁工作。

在政府的引导和支持下，数以万计的商家将重新扎根。并且，十堰商会旗下项目都属于商业用地，与工业用地不同，商户在经营或者产权转让方面有实实在在的优惠。作为云南省生产总值“冲万亿”项目之一，泛亚工业品商贸物流中心的建设也正在提速。

因为昆明的汽配产业已经到了产业更新换代的新时期。从地摊集群到马路市场，再到棚架市场，再到专业市场，直到片区市场群，最终，昆明汽配市场的终极目标是大型物流中心。市场需要升级，以前的一些中小型市场存在道路设施拥挤、市场脏乱的的顽疾，严重影响了产业的良性发展。是时候，向以往所有的顽疾说再见了。(都市时报 杨丽芬 须骞)